Вход (Регистрация) все шаблоны для dle на сайте newtemplates.ru скачать
 
  • 19:00 – На карте Петербурга появились Ленинградская и Красноборская стороны 
  • 16:30 – В Каменке открыли для движения новый участок Верхне-Каменской улицы 
  • 15:00 – ЛАЭС–2 умножили на два: кто заработает на масштабной стройке 
  • 11:30 – Пострадавшее в пожаре историческое здание на Октябрьской наб., д. 50, литера А подлежит воссозданию 
  • 11:30 – Петербургский Мюзик-холл займет новое здание 
  • 11:30 – Дороги области меняют гравий на асфальт 
  • 11:30 – «Метрострой» закончил проходку Лахтинско-Правобережной линии метро 
  • 11:30 – ФСК вложит 1 млрд в обновление Воскресенского завода ЖБИ 

Аренда, наем или сарай?

Аренда, наем или сарай?
Жилья для социальной и льготной аренды в России нет – а нужно очень много Источник: http://ancb.ru

Сегодня более 30% семей вообще никак не могут купить себе жилье. При этом никто не даем им никаких возможностей улучшить свои жилищные условия – а очень часто это общежития, бараки, старое или очень тесное жилье.

10 марта в Совете Федерации состоялось заседание «круглого стола» на тему «Актуальные вопросы формирования и развития рынка доступного наемного жилья». Мероприятие провел председатель Комитета СФ по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера Олег Мельниченко. Участие приняли представители Комитетов СФ, Министерства строительства и ЖКХ, Фонда содействия реформированию ЖКХ, Общественной палаты, Счетной палаты и регионов.

Как известно, еще в 2019 г. Президент России дал поручение разработать дополнительные механизмы обеспечения жильем граждан, имеющих невысокий уровень доходов, на условиях его сохранения в публичной собственности. И вот сегодня, несмотря на рост объемов жилищного строительства и снижение финансовой нагрузки населения при покупке жилья с помощью льготной ипотеки, свыше 4 млн семей претендуют на получение государственного или муниципального жилья в рамках отдельных программ. При этом средний срок ожидания своих квартир для 2 млн 400 тысяч семей по договору социального найма составляет 20 лет.

Но, так или иначе, граждан, неспособных самостоятельно приобрести или построить жилье, обеспечить таковым обязано государство. Так, в 46 федеральных нормативных правовых актах закреплено право на получение жилья от государства для 142 различных категорий граждан, и для этого требуется финансирование в объеме не менее 9 трлн руб.

Поэтому сегодня, как считает Олег Мельниченко, назрела острая необходимость строительства и формирования государственного и муниципального жилищного фонда. И было бы уместным рассмотреть возможность предоставления такого жилья на условиях некоммерческого найма. При этом одновременно и решится проблема с жильем для незащищенных групп граждан, и этот фонд сохранится в публичной собственности.

Сенаторы уже неоднократно предлагали формировать паевые инвестиционные фонды для привлечения коллективных инвестиций в строительство таких домов и ввести специальный налоговый режим при их строительстве и эксплуатации, высказывались о закреплении государственных гарантий при кредитовании застройщиков и инвесторов. Еще в 2014 г. была озвучена идея о возможности предоставления гражданам квартир по договорам некоммерческого найма. Это дало бы возможность запустить на практике новации наемного социального жилья. Даже выдвигалось предложение о возможности переселения граждан из аварийного жилищного фонда в наемные дома социального использования.

Напомним, в конце 2020 г. Совет Федерации принял постановление, где рекомендовал АО «ДОМ.РФ» расширить практику проведения аукционов на право заключения договоров аренды земельных участков за долю от общей площади жилых помещений в многоквартирных домах, строительство которых планируется в рамках реализации договоров о комплексном освоении территории. Эти полученные помещения могли бы в дальнейшем использоваться в качестве арендного жилья, для реализации социальных программ и для переселения из ветхого и аварийного жилищного фонда.

Кому предоставлять соцнайм жилья?

Еще в 2019 г. была предусмотрена возможность за счет средств Фонда содействия реформированию ЖКХ, выделенных на расселение аварийного жилья, строить наемные дома для некоммерческого использования. Однако только в 5 из 40 регионов, предоставивших данные, есть наемные дома социального (некоммерческого) использования. Это при том, что во многих регионах присутствует интерес населения к такому виду жилья, а в большинстве субъектов даже разработана необходимая нормативно-правовая база. Однако в результате, несмотря на огромные очереди на социальное жилье, власти в регионах не проявляют интереса к его строительству, и массовая стройка наемных жилых домов социального использования так и не получила широкого распространения. Связано это с тем, что модель наемного жилищного фонда ограничена жесткими рамками, и на практике это стало барьером для ее продвижения.

Так, по мнению парламентария, в первую очередь необходимо изменить положения, касающиеся того, что в наемных домах не разрешено предоставлять жилые помещения – комнаты, части квартир во владение и пользование гражданам по иным договорам найма. Кроме этого, жесткие требования к количеству жилых помещений социального использования в наемных домах и их площади препятствуют привлечению инвесторов и застройщиков. Плюс ко всему значительно сужают круг потенциальных нанимателей критерии определения граждан, которым жилье может предоставляться.

Также необходимо пересмотреть норму о сроке договора, который сейчас не может превышать 10 лет – можно установить нормы о пролонгации договора найма с учетом острой необходимости в жилом помещении для гражданина.

А, по мнению первого заместителя председателя Комитета СФ по региональной политике Аркадия Чернецкого, начинать все-таки нужно с создания единого регионального оператора по строительству и эксплуатации наемного жилья. И пока не будет координирующего органа, все будет существовать примерно в таком виде, как сегодня. Подобный единый оператор мог бы пользоваться преференциями, как государственная инстанция. К примеру, получать льготы при выделении земельных участков на строительство, а также кредиты в банках и др. Также эта структура будет собирать информацию о наемном жилье и распределять квартиры между теми, кто стоит в очереди. И этим оператором готово стать АО «ДОМ.РФ». А создание наемных домов через него позволит строить их гораздо дешевле.

Понятно, что строительство социального жилого фонда по всей стране требует огромных денег, которых сейчас нет в бюджете. Значит, по мнению Чернецкого, на это нужно направить ресурсы, выделенные на расселение граждан из аварийного жилья, а их самих переселять в квартиры соцнайма, а не просто так дарить им площади. Он напомнил, что государство обязано отселить граждан из аварийного и небезопасного жилья в новое, но не обязано дарить его в собственность.

Дальше разговоров дело не пошло

Еще в 2016 г. некоторые регионы предлагали механизмы для стимулирования строительства жилья социального найма, но они до сих пор так и остаются на бумаге, а разговоры – пустыми.

В частности, Северная Осетия предлагала вовлечь в программу неиспользуемые здания, находящиеся в государственной и муниципальной собственности. Чита предлагала установить несколько видов договоров в одном наемном доме. Ярославская область высказывалась за разрешение застройщикам продавать жилые помещения в наемных домах в размере 50%, что позволило бы повысить инвестиционную привлекательность этого вида бизнеса.

Кроме того, необходимо подумать о выкупной цене, чтобы засчитывать ее в счет арендной платы, в случае выделения социальной аренды человеку, переселяемому из аварийного жилого фонда. Но с учетом того, что выкупная стоимость по факту сложилась в среднем на 5-6% меньше, чем нормативная цена строительства нового жилья, то автоматически появляется модель двойных затрат. Поэтому пришло время поработать с методикой и определением выкупной стоимости жилья.

В свою очередь Минстрой России рассматривает возможность субсидирования ставок по аренде социального жилья для малообеспеченных семей. По словам директора департамента жилищной политики ведомства Ольги Корниенко, сейчас прорабатывается концепция по обеспечению доступности долгосрочного найма. Для этого необходимо финансировать субсидирование арендной ставки в зависимости от уровня дохода граждан, стоящих в очереди на улучшение жилищных условий, а также для проживающих в аварийном жилье. Так в короткие сроки можно будет частично решить жилищную проблему россиян с невысоким уровнем дохода. А субсидировать ставку аренды до рыночного уровня можно за счет средств бюджетной системы различного уровня.

Всего, по данным Минстроя, перевести сегодня в легальное арендное жилье, без учета социального найма, требуется около 250 млн кв. м, а это 7% жилищного фонда, где по договорам найма проживает 6,9 млн семей.

Также концепция предусматривает возможность строительства наемных домов коммерческого или корпоративного использования за счет бюджета или в рамках публично-частного партнерства. Причем Минстрой планирует предусмотреть определенные меры государственной поддержки застройщиков в социальную аренду жилья, ведь без создания нового жилищного фонда решить эту проблему невозможно. Поэтому необходимо создавать культуру предоставления недвижимости в наем.

Первые попытки

И все-таки некоторые идеи по строительству и развитию наемных домов воплотились в жизнь. Так, АО «ДОМ.РФ» через механизмы паевых инвестиционных фондов реализует «пилотные» проекты по созданию коммерческого арендного жилья и апартаментов в крупнейших городах России. Хотя, конечно, стоимость аренды здесь очень далека от понятия «доступность».

По данным заместителя генерального директора АО «ДОМ.РФ» Дениса Филиппова, сегодня компания вложила около 48 млрд руб. в арендные дома, приобретено и готово к сдаче в аренду уже более 9 тыс. квартир. «ДОМ.РФ» занимается развитием арендных домов в 8 субъектах, в 5 – в рыночных условиях, а в трех из них сданы дома с корпоративной арендой.

Смысл в том, что весь арендный фонд погружается в специализированную организацию – паевой инвестиционный фонд. Для инвесторов доходность интересна на пределе 5% годовых от чистого операционного дохода. С таким доходом можно продавать эти паи различным инвесторам, в том числе зарубежным. Уже в следующем году планируется начать реализацию паев, ведутся переговоры с крупными фондами, в том числе из Арабских Эмиратов. Плюс ко всему развитию механизма способствует внесение изменений в законодательство, которые позволяют передавать земельные участки в безвозмездное срочное пользование дочерним компаниям.

Однако компания в регионах столкнулась с проблемами – приобретаемое на рынке жилье и сложившиеся арендные ставки в каждом регионе не дают в результате 5%-ного дохода. Одним из решений стал вопрос девелопмента и собственного строительства домов, в том числе за счет федеральных земельных участков. Так, в этом году была создана компания «ДОМ.РФ Девелопмент», которая может на земельных участках, предоставленных в безвозмездное срочное пользование, строить жилье, продавать его паевым инвестиционным фондам несколько дешевле рынка, которые уже от сдачи в аренду смогут получать доход в 5%.

Кроме того, АО «ДОМ.РФ» уже завершило первый проект со «Сколково» на 270 апартаментов для сотрудников и специалистов инновационного центра. Сейчас запускается проект на 600 апартаментов для студентов. Также был запущен проект во Владивостоке для 4 тыс. сотрудников предприятия.

Есть и новый пилотный проект в Воронеже – один полностью построенный дом, в который в этом году началось заселение и который будет обслуживаться и сопровождаться компанией в рамках коммерческой аренды. При этом существует договоренность с губернатором Воронежской области, по которой регион самостоятельно определяет категории граждан, не имеющие права сегодня на получение квартиры по социальному найму, однако эти сотрудники имеют важное значение для региона в области здравоохранения, культуры, спорта и т.д. Для этого выделены средства на софинансирование части расходов на аренду, позволяющие, с одной стороны, «ДОМ.РФ» получать 5%-ную доходность, а, с другой стороны, гражданам платить не более 2 тыс. руб. за аренду квартиры в доме. Этот механизм показывает, как эффективно можно использовать бюджетные средства, а семья при этом тратит не более 30% своего дохода, проживая в высококачественном доме.

В целом, если внести определенные изменения в законодательство в совокупности с мерами экономического стимулирования регионов и муниципалитетов, а также частных лиц – инвесторов и застройщиков, это позволит создать реальную платформу для запуска строительства наемного социального жилья. И, как подытожил Олег Мельниченко, пора уже переходить к формированию условий для массового строительства наемного некоммерческого жилищного фонда.

Галина Крупен

Этот материал опубликован в мартовском номере Отраслевого журнала «Строительство». Весь журнал вы можете прочитать или скачать здесь.

Проекты
VII Всероссийский форум «Энергоэффективная Россия» состоится 4-6 июня на теплоходе « Санкт-Петербург» • • •
Агентство новостей «Строительный бизнес» теперь в Telegram! • • •
Дайджест № 2 - 2020 Отраслевого журнала «Строительство» вышел в свет! • • •
Стартовал Ютуб-канал Stroy Story: строители против вируса


Анонсы 24-26 марта. Выставка ОСМ и проект BREX переносятся Новые сроки будут известны позднее • • • 13-14 апреля. Москва. BIM-форум – ежегодное отраслевое мероприятие, посвященное актуальным тенденциям цифрового строительства в России и мире. • • • 20-23 апреля. Сочи. Олимпийский парк, проспект Олимпийский, дом 1 С 20 по 23 апреля в Сочи пройдет Первый Международный строительный чемпионат. Мероприятие станет крупнейшим мировым событием в сфере промышленного строительства. • • • 12 сентября 2021. Москва. Краснопресненская набережная 12 Международный Конгресс «Архитектура 2021», ежегодное ключевое кросс-дисциплинарное мероприятие отрасли Партнёры
Главгосэкспертиза • • •
Газета Glavred.Today • • •
Саморегулирова- ние в строительной отрасли • • •
ЦМИПК • • •
Петербургское периодическое издание для профессионалов в сфере архитектуры, строительства, дизайна и реставрации. Главная
О нас
Партнёры Издания
Архив
Реклама
Контакты Новости
Аналитика
Публикации
Проекты
Персоны Инвестиции
Законы
Анонсы
Фото
Видео Наши блогеры Михаил Зиборов
Лариса Поршнева
Copyright © Агентство новостей "Строительный бизнес":
ИА № ФС77-57876 от 25 апреля 2014 года, info@ancb.ru
Вышел новый номер журнала Строительство! скачать журнал нет, спасибо
Источник: http://ancb.ru
Оставить комментарий
иконка
Посетители, находящиеся в группе Гости, не могут оставлять комментарии к данной публикации.